在经过了近几年数次的上市传言和准备之后，2013年8月27日，绿地集团正式登陆香港资本市场。

通过收购之前的盛高置地，绿地集团顺利的在香港上市，拥有了绿地香港这一资本平台。

在8月27日绿地于香港联交所的敲钟仪式上，集团董事长张玉良表现的欣喜不已。即使一整天安排了大大小小各种活动，但张玉良的精神头还是非常的好。

这并不奇怪，在绿地通过香港上市之后，内房股无疑又增加了一个大鳄。

据绿地集团副总裁、绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军介绍，未来绿地香港的发展机遇也比较清晰，在过去盛高的布局基础上，绿地香港未来5年的重点布局是围绕着长三角和珠三角，同时也适时地向其它区域通过合作的方式进行扩展。

上述人士称，绿地香港的业务发展模式，首先是在长三角和珠三角以独立拓展的方式去发展，并独立负责运营。同时，也配合集团在其他的地区进行合资、合作的方式，增加绿地香港的业务规模。

“当然，我们也会审慎地通过市场的并购来获取更好的资源项目。在香港我们也不放弃未来通过基金等方式的资本运作，我们的业务模式是全方位、全产业链的”，陈军如此表示。

陈军续称，从产品来看将直接嫁接集团的所有产品线，补充到原来盛高置地以中高端房地产为主的模式，依托于绿地集团目前已经形成完整的标准化、精细化、一体化的产品模式，迅速地复制到绿地香港，也进一步提升绿地香港的市场竞争能力。

事实上，对于绿地香港未来的发展，目前最引人关注的是接下来绿地集团会将哪些资产注入。对此，张玉良并没有给出明确的回答，其仅仅表示公司会慎重研究，并称公司会选择能短期迅速提升绿地香港价值的项目进行注入。

当天对于绿地的另一个关注焦点集中在了其在海外的布局和开发上。据悉，年初曾介绍今年将投资百亿进行海外布局的绿地可能在最终的投资额上会远超此金额，张玉良表示，今年海外的收益大约30亿元，而明天预计可以超过百亿。

张玉良一再表示，对于中国的房地产企业而言现在是进行全球扩张的好时机。

此外，对于绿地另一个欲在A股借壳的情况，张玉良也没有进行正面回应，仅表示如果条件成熟会很快推进进入国内资本市场的动作。

看起来，登陆香港资本市场不过是绿地全球化发展的起点。

以下是张玉良、陈军在新闻发布会上接受采访的整理实录：

现场提问：为什么绿地集团首次上市会选择在香港?接下来的战略部署又是怎样的?

张玉良：选择香港是因为香港是全球公认的金融中心，也是我国非常重要的改革开放的窗口，它联系世界的国际化程度非常高，对于绿地这样一个大企业在国际化的过程中，需要香港这样一个窗口和平台，需要借助国际力量进入国内的窗口。

为什么选择盛高呢?盛高原董事局主席王伟贤比较大气，又谦和，又好合作。我们跟他的合作是我直接跟他沟通的，大概就沟通了三次，每一次不过一个小时，我们就把所有的重大事情都谈好了。当然还有我们内部的一些讨论流程需要按程序走。

另外，香港的资本市场平台我觉得效率很高，我本人去过港交所，也去过证监会，就去了一次，在相应的中介机构跟中小股东的支持下，非常快的使我们拥有了今天的绿地香港。

所有这些原因，使我们跟原来的盛高进行了合作，通过增资的形式成为绿地控股的平台，来推进企业在国际化的进程和全球化的业务，对于借助国内、国际两个市场和两个资金渠道，在各方面的优势的推进下也有非常完美的实施。

现场提问：绿地借壳金丰投资实现A股上市这件事情已经进展到哪一步了?未来两个上市平台将要如何分工?

张玉良：一个要走向世界的大企业，从长远来讲要更加公众化和市场化。从绿地的母公司来看长远的公众化、市场化是未来的方向，我们肯定要这样走下去。但是每一步都需要条件、需要时间、需要方方面面的成熟。

从长远来看，我们也会进入国内资本市场，但是目前还没有准确的时间，只能说这方面的工作我们会推进。我也知道有媒体注意到，有的公司停牌是不是跟绿地有关，这要看以后的推进情况。因为中国有一些规定和条件可能还不完全具备，但只要条件成熟，我们会很快推进做这件事情。

我认为绿地母公司与绿地香港是有互补作用的。我们需要发挥中国市场、中国资本的作用，同样我们也要发挥全球市场跟全球资本的作用，这两种如果完美结合应该是互为作用、互为推进的。也就是说绿地香港有绿地香港的功能，它主要在国际的资本市场，绿地母公司既要国际化，也要有国内的需求，国内的资源和渠道的使用，这些也可能是绿地香港不能替代的。与此同时，绿地母公司的更好成长发展，对绿地香港一定会有更好的推进。当然，在具体业务当中，我们会按照环境，按照两地不同的政策、不同的条件去发挥更好的优势，推进母公司跟绿地香港能够更好地成长。

现场提问：第一，在其它内房企业有了香港的上市平台之后，会有一些注资的行动，绿地集团是否有同样的注资行动?第二，绿地在之前前海的两块土地招标中也进行了投标，现在国务院也刚刚批复了上海做自贸区的决定，您是如何看这两个特区将来带来的机遇?未来如果前海还有拍地的话是否会继续参与投标?

张玉良：绿地通过盛高注入资本以后变成绿地香港，注入以后我们一定会以母公司的品牌、资源、技术、人力等支持绿地香港快速发展。我们昨天已经注入了4亿的资金，除了这个以外，香港资本市场很发达，我们有足够的能力、有足够的社会投资号召力，很快会以发债等各种形式筹措资金，加大绿地香港在内地、在其它地方的完成符合战略要求的投资力度，为未来成长奠定更好的基础。

关于前海和上海浦东自由贸易区，前段时间我们母公司在前海投了两个标，跟前几个单位差距比较远，所以我们没有拿到。我们认为广东省前海地区按照中央的要求现在开发进展很快，它有很多变局和改革的措施。对于绿地这样的大企业，进入这些地区一定是我们很青睐的，虽然上一次我们没有获取。当然这也有科学规律，不是说拿不到就不好，拿到就好，我看也未必，合理的价位才是最好的。下一步我们会非常热情的关注这一地区的开发。

至于上海自贸区跟前海，中央都非常鼓励和支持。对其他地区来讲它们都有很多外部环境的优势，像绿地这样的企业，无论是上海自贸区的发展，还是前海的发展，我们都会积极参与。而且无论是母公司还是绿地香港，哪一家具备条件就会让哪一家进去。

现场提问：年初的时候绿地集团好像说今年会用大概100亿到海外去拿地，这100亿现在用了多少?你们是看好内地人在海外买房子、旅游的需求吗?

张玉良：今年是我们整个集团加快国际化步伐重要的一年，我们年初已经制定了积极稳妥推进国际化的战略，在实施过程当中，我们觉得需要进一步加快，所以年初定的100亿投资全年可能还会超过这个水平。

为什么我们要在积极稳妥的情况下加快国际化步伐呢?我认为现在是一个非常难得的全球发展的机遇，现在中国的海外移民、海外投资的市场非常巨大。比如我们去澳洲投资，当地人跟我们讲澳洲的房子80%新房是中国人买的。去美国，像纽约、洛杉矶、旧金山这些城市华人的消费能力是出乎意料的强大，而且有统计说70%都是现金支付，我想这跟中国大量的移民、大量的留学生出国，以及中国大量游客到海外有关系。

绿地在推进国际化过程中，我们认为我们在国内有强大的品牌号召力，我们懂得中国文化、懂得中国人的生活需要，因此我们需要在华人特别多的地区，特别是新增增量多的地区加大开发，加大产品的服务，提供我们的商务、居住、酒店、商业以及旅游等产品。现在国家有关部门统计去年全国人均出国人次已经接近 1个亿，三年之内还要翻一番。大量的中国消费者到海外，我认为对中国公司来讲，只要具备竞争能力、具备开发能力，能防范资金风险的条件下，就应该抓紧走向海外。

现场提问：我看今天绿地香港的开盘价是8.54港元，收盘价是8.69港元，您对这个收盘价还满意吗?

　　张玉良：一天的股价不能代表什么，但我们非常有底气、有信心股价会随着效益的提升，投资者对公司的完整认识之后会继续上升。

　　现场提问：绿地香港在绿地集团业务发展中，今后将扮演一个什么样的角色?另外绿地香港对于现有的项目和土地储备是否已经拟好了销售计划及开发策略?

　　张玉良：绿地香港的定位，除了窗口、平台，还有一个就是集团进一步快速发展的重要增长力量。
　　陈军：我们今天是交易完成，其实两个月以前绿地的团队已经和盛高的团队进行了多轮次的交流，我们对所有的项目和产品都进行了彻底的梳理，也部署了今年在现有基础上的进一步计划。其实我们更关注的是绿地香港在集团介入之后的可持续发展和健康的增长，这可能是绿地香港今年下半年的一些重要工作，我们也会有一系列的部署和举措。除了通过并购的这些资本金重新发展之外，我们还会有一些在资本市场的举措，这些都可以更好地推动绿地香港未来的增长。当然，过去的产品也会根据绿地现在的模式和要求，进行适当的调整和补充，更好地完善原盛高置地的产品线，增加溢价能力以获取更好的市场支持。

　　现场提问：接下来可以注入香港这个平台的资产类型是怎样的?相关的资产规模大约有多大?如果进展顺利的话，年内可不可以看到比较大型的动作?香港这个平台融资资金的用途是会用于集团的发展，还是香港公司的项目?绿地旗下的金融产业发展情况是怎样的?如果进前海的话会不会跟金融结合?

　　张玉良：资产注入的问题因为香港的联交所和证监会有规定，我们会在规定的范围里头有比较好的优质资产在短期内注入进去，使绿地香港既有长期的效益，又有短平快跟中短长相结合的业绩反应，在不长的时间内大家会看到我们的举措。另外，不仅仅是注入，还可以通过自身的实力在内地的一些市场特别好的，符合整个集团发展战略的城市发展新项目。因此，大家会看到很快会有很好的成长。

　　至于融资的用途主要还是香港公司自己在用，发展自己的业务。

　　对于绿地发展金融的事情，我们现在有一些金融的牌照。其中，本月29号我们在贵州签约的金融牌照会落地，这个过程中我们也会寻求一些机会让绿地香港进入一些投资领域比较好的地区。当然前提是做强主业，成为一个全球区域性加上综合性地产的公司，在这个前提下有一些好的投资项目也会投入，产生比较好的短期、中期、长期的效应。

　　陈军：我补充两点，首先绿地集团把绿地香港作为海外战略的一个重要资本平台，既然是重要的资本平台，所以我们就非常重视注入资产的质量，我们会设定一系列的标准来严格控制注入资产的标准和质量。其实对绿地集团来讲，作为重要的平台，我们是非常关注绿地香港未来的可持续增长和发展的。

　　第二，绿地香港肩负着一个很重要的使命，就是要成为绿地集团的重要增长极。因此在香港资本市场所获取的资源，更多的是支持绿地香港在房地产行业里面和相关产业能够快速的发展、可持续发展。

　　现场提问：刚刚提到王伟贤先生在盛高还有不少的股份，集团在未来有没有计划进一步收购更多的股份，以提高在绿地香港的持股比例?第二，可不可以了解一下绿地上半年在房地产销售等相关的数据。对于上市之后明年会公布的第一份年报，公司有一些什么目标?第三，能否更多地说一下接下来在融资平台上的融资举措?

　　陈军：今年上半年盛高置地的业绩我们认为还是不错，完成了17个亿的销售，今年下半年通过绿地的管理体系和标准化产品介入到盛高置地之后，我相信在原有基础上会有比较好的增长。同时，今年下半年我们将有一系列的投资举措，为明年保持较好的、较优的而且比较高的增长水平提供有利保障。

　　对于王伟贤先生的股权，绿地有一个很重要的理念。在绿地四个面向的文化当中，第一个是面向股东，绿地的发展一直是倡导共建、共享，愿意和股东、投资人共同分享绿地成长的成果，我也相信王伟贤先生会一直支持绿地的健康发展。

　　现场提问：接下来绿地在海外发展的计划以及相关的目标是什么?刚才提到海外发展是要在防范风险的情况下，具体这方面会怎么做?

　　张玉良：绿地在海外的拓展今后两到三年会保持较快的增长速度，今年我们宣布的目标是，海外的业务收入会超过30亿，投资额在年初的时候说是100亿，但年末肯定要大大超过这个数字。明年我们希望收入会超过100亿，这个增长速度就是今年的3倍，我们是很有底气完成这些任务的。

　　对于海外要防范风险问题，确实，任何企业到一个陌生的市场更要注意风险防范，除了我们对所在地国家的法律、市场调研等等情况深入研究、仔细分析以外，我们还要用好的国际咨询机构、好的法务机构来帮助我们把关。我们还要更加严谨地对法律和各种规定进行研究，对市场状况预判。还有就是在汇率风险、团队管理、团队能力的提升上下苦功。

　　现场提问：有一些分析师或市场人士关于资产注入的路线图给了简单的预估，可能第一步先是高端住宅，然后第二步可能是绿地旗下一些地标式的物业，然后第三步就是直营的购物中心和酒店板块，所有这些板块进入到香港上市公司然后再分拆上市，包括海外的业务可能最后也装进来。您实际的规划和这些分析是不是有出入，或者您的规划是什么样的?

　　张玉良：这个问题大家都比较关心。首先我想说，香港的投资者对什么样的企业最喜欢，国际上大的评估机构是看好什么样的公司?他们告诉我是看好四条，第一条是大规模的公司，第二条是综合性的房地产公司，第三是企业的机制非常灵活，第四条是产品线。

　　我觉得这些专家、评估机构都是用锐利的眼光把各种企业比较以后得出的结论。我们所希望的绿地香港是一个综合性的，而且规模越来越庞大的，也是非常有经营效率、市场机制的企业，再加上我们强大后盾支撑的一个企业。跟我们所认为的投资者需要什么样的可持续企业，我觉得现在的绿地香港相对规模较小，产品相对比较单一一些，区域也相对不够，当然管理的资源也需要相对集中一些。

　　因此注入的资产我觉得要符合香港证监会、联交所的要求。因为现在公司母体比较小，需要的份额不多。第二，注入的项目首先要满足短期内的成长性要求，效益要上去。另外，我们也要让投资者对注入的项目有信心。

　　现在集团认为我们在大陆的所有经营项目，投资者都非常认可，很有信心。特别是了解绿地的人士，我们连续5年净资产回报率超过30%，在大陆的非垄断性行业、市场竞争性行业，这种情况是比较少的，说明我们的产品组合效率是好的。我们在国内的经营能力大家会认同，在海外经营大家是不是认同呢?可能未来投资者和机构还没有这样的认同度。所以我们目前在海外运行的项目主要是集团在操作。我相信当我们所有海外项目有了很好的效益的时候再进入到绿地香港，肯定会博得广大投资者的热烈掌声，觉得这个企业股价会不断地往上升，成长是可持续性的。所以在注入过程、先后程度上，我们会考虑投资者，会考虑企业持续发展，会考虑资源获取的各方面的条件，然后再来确定。

　　现场提问：为什么您觉得现在是中国房企投资海外的非常好的时机?是不是和中国内地政府持续对房地产调控有关?您觉得绿地在海外投资有自己的哪些优势?另外香港在房地产方面的很多法规、制度、政策跟内地有很大的不同，请问怎么样来弥补这方面的短板，发挥好绿地的优势?

　　张玉良：我们认为现在是中国的大型地产企业走向海外非常难得的时机，主要原因有这么几条：

　　第一，中国大型的房地产企业经过近十多年来的快速成长，在品牌、资金实力、技术、品牌号召力等各方面都积累了非常好的、具备走出去的条件，当然也包括人才。所以已经具备了走向全球的条件。

　　第二，近年由于中国经济的发展，国家进一步开放，大量的中国消费者到海外消费，为什么认为现在我们要做中国市场的延伸就是因为有大量的市场在海外。这些市场对于中国企业来讲比外国企业更有号召力，因为我们懂得这些文化，中国人的文化、中国人的需要。比如开酒店，房间按中国人的需求去布置，去做中餐可能会更多的得到中国人的青睐。这些细微的服务在产品开发方面也是同样。

　　第三，目前的国际土地资源，包括资产的价格都比较低。在这个情况下去购买资源成本比较低。因此，我们认为现在是相当好的窗口期。这在我们收购、互换酒店资产、购买土地、购买老旧楼宇的过程中都感受到，过去这个资产可能需要2亿美金，现在可能1.5亿就谈下来了，这种状况比比皆是。

　　第二个问题是中国调控对地产的影响，我们走向海外并不是放弃国内市场。我们觉得中国的城市化、工业化、国际化步伐还在加快，对地产企业来讲仍然有巨大的市场，只是市场的地点、区域、品种和产品会发生变化。比如说过去十年住宅市场很大，现在一方面住宅继续有市场，但可能更多的增长在写字楼、酒店、商业、产业地产、养老地产、文化地产等等，这些产品需求量快速成长。所以我们要做产品转型。

　　包括区域也一样，过去很多企业拼命投资三四线，现在一些企业走向一二线。其实我们两年前就走向一二线进行重点投资，去年我们90%的投资全部在一二线城市，今年更加如此。所以这两年我们快速成长主要得益于在区域投资上的调整。

　　今年上半年，我们在产品的销售结构上更加突出，商业地产1-6月份增长80%，这主要是因为对产品进行了调整。所以中国的房地产市场对我们仍然是巨大的市场空间，未来10年都没问题。加快在海外投资并不等于放弃国内投资，我们会继续加大国内投资，但是在具备条件、具备能力的情况下要走向海外，因为所有的大企业竞争一定是走向全球化，我们认为像绿地这样的大企业最终一定要在全球竞争。现在是好时期就赶紧在有条件的情况下走出去。

　　我们的优势是什么，我自己归纳了几条。第一品牌竞争力、人力资源管理都比一般的企业要好。在中国消费者的市场，我们比外国企业在品牌号召力中也有不少的优势;第二我们在近两年的实践过程当中，摸索了很多值得注意的问题和应该改进的问题。我们现在有深刻体会，谈第一个项目的时候觉得很多东西没搞明白，但当谈第二个项目的时候就很顺畅。进第一个国家的时候还没有底气，到第二个国家的时候就底气增加了很多，但到第四、第五个国家的时候，我们觉得这些国际游戏规则都很类同，现在我们已经积累了很多经验。为什么今年到年底我们还会进入几个国家，还会有多个项目会签合同，因为我们已经积累了很多的经验。

　　陈军：房地产的特点，的确香港和内地是不一样的，但是有两点值得我们注意。第一，作为企业我们更关注的是为股东创造价值。大企业也好，小企业也好，我认为这是首要任务。同时，要为社会、为员工，为客户提供丰富的产品，这是绿地提倡的让生活更美好。第二，盛高置地在过去15年的发展中，有7年港交所上市的经验，对整个香港资本市场和法律，以及上市公司的法律框架有了非常清楚的认识。作为绿地集团，有21年在中国发展房地产的经验，我想这就是强强联合。通过强强联合，支持了绿地香港可以有条件站在巨人的舞台上，去当一个优秀的舞者。

　　过去的盛高置地像一叶孤舟，在中国浩瀚的房地产海洋里艰难前行，但是今天找到了绿地这个航母，绿地香港也会从一叶孤舟逐渐变成绿地航母群的护卫舰。

　　现场提问：今天绿地跟向泰国正大集团宣布了大规模的合作，之前公司说过发展海外项目独自发展会更加好一点，因为效率会更高，现在为什么会突然又变了方向?是不是以后海外的发展模式会有变化?

　　前段时间潘石屹在公布中报的时候说，现在国内的一线城市，像北京、上海的住宅收益率只有1%到2%，商业地产也只不过3%到4%，那么你们对海外项目有没有内部的目标，或者希望收益率能达到多少?商业地产和住宅的比重会是怎样安排的?

　　张玉良：今天下午的签约仪式是两方面的内容，第一是我们进入泰国发展，第二是进一步扩大正大在中国与我们的合作项目。中国的合作项目主要是商业地产的经营，当然也有一些可能未来投资控股等等方面的项目。

　　对于我们来讲，在海外与正大合作主要是因为有一部分土地是正大的，另外泰国的法律跟其它国家不太一样，大股东、海外公司只能是49%股权，也就是说49%是可以做第一控股股东，但需要当地的股东来配合。要做百分之百的股东就进不进去，这是主要的原因。另外，从绿地长远来看，一般情况下，我们主张独自开发，但是如果合作方对我们有利的，当然我们也要合作，共赢就好了。

　　关于房地产的收益率问题，我们比较多考虑的是净资产回报率。全球最权威的评估公司标普也不断地提出收益率高和低的问题，我和他们讨论过。因为收益率对每个项目都是不一样的，情况也是不一样的，资源价格低的时候，如果房价比较平稳收益率就比较低。从企业角度来看，这段时间是要回笼资金，冲业绩的时候，可能会把售价放低一点，收益率就低了。同样这段时间觉得比较看好后市，那就不能快走，要慢慢走，后市好了收益率就高了。

　　关于商业地产与住宅地产比重的问题，各个市场、各个城市的情况都不一样的，有经济能力的问题，有产业结构的问题，作为大企业来看，根本是瞄准市场。这里的市场哪个空间最大就生产哪种产品，哪种产品组合商业模式和产品号召力对利润最高，对消费者提供的附加值最高，就应该努力往这个方向发展。我想大家都明白，单一产品现在的盈利能力都比较低，围绕以人为本的、合理的产品配置、最佳的结构，投资收益率、市场号召率、产品的性价比和收益率一定会最高。